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判斷一家公司好不好,就看它能否做對這四件事

發文時間: 2020/05/29   文 / 馮侖上海 瀏覽數 / 22,500+

問:如何判斷一家地產公司是否健康和優秀?
馮叔:其實不管是不是地產公司,判斷一家公司是否健康,都有很多個維度。

首先,要看這個公司有沒有好產品、好服務

怎麼做到有好產品、好服務?就那必須有好的人才,好的管理。這是第二件事。

第三,公司有了好的人才,好的管理,做出了好的產品,自然就會有好的口碑,這就是品牌

有了這三樣之後,公司就死不了,大概率就能火起來,然後就會有正向的現金流和利潤,這時候就有了資本。無論是融資、上市,還是在資本市場上去並購別人的公司,都有價值。

所以,一個好的公司,就是要做好這四件事:產品和服務、人才和管理、品牌、資本。

現在出現問題的公司,很多都是產品不行。比如說,一個區域都是經濟適用房,而你蓋的全是 300 平以上的大戶型。產品都做錯了,那誰來買?有的企業管理混亂,人才訓練不好,所以產品老做錯。

如果這兩件事情都做錯,就更別說品牌和資本層面的問題了,想要去上市、融資、發債,甚至請別人並購你都不大可能。所以一定記住這四件事,都做對才能是一家好公司。

問:如何看產業地產、產業園區的未來?

馮叔:在國內做產業園區,得看誰做。目前政府主導的產業園區還是有錢賺的,企業做很難。比如早期的蘇州工業園區,政府拿出一大片地招商,不管是新加坡的還是其他地區的,招了很多,然後把周邊都帶動起來。園區租金可能並不高,而且還補貼水、電、暖氣等等,但周邊的地價起來了,所以對政府來說,總體還算是有收入,而且是正向的。

但如果是一家企業去做一個園區,比如買 500 畝、1000 畝地,然後慢慢招商,出租廠房,做增值服務,難度不小。

我知道金地在做,也做得不錯,另外廣東還有一兩家企業也是專門做園區。但是它們都有一個特點:聚焦在一個行業,重度垂直,比如電子加工行業,然後再圍繞這個行業來做產業配套和產業服務。那麼這種的,由民間企業來做還算比較成功。

但是如果一個園區什麼都做,招商又很困難,政府又對這個園區提出了產值的要求,稅收的要求,就業的要求,這就很難。

疫情期間有個朋友跟我討論這個事。他們很便宜地拿到了一個政府的產業園區,這個項目上的房子都蓋得差不多了,殼都建好了,沒加窗戶,裡面也沒有裝修。政府不做了,交給他做,讓他來招商,然後免三五年租金,但只有一個要求,一年內產值需要超過 20 億,而且每年還有遞增。

他所在的城市是一個中部的省會城市,經濟並不是很發達。

我就跟他說,如果你自己是這個產業的經營者,你都不願意過去,那麼你去招商也很難。加上現在全國免租金的產業園區很多,你補貼別人也補貼,但是很明顯你的物流情況比起沿海地區來說很不方便,而且產品市場也不在這裡,人家為什麼非要到你這個產業園區來?所以得慎重考慮。

地方政府做產業園區,實際上是發展產業,帶動城市經濟整體發展,它可以算一個綜合的賬。但一家企業去拿一塊「便宜」的地,然後蓋一堆廠房去招商,如果沒有住宅等配套,純粹做廠房掙租金,對民間企業來說就很難

問:佳兆業、萬科等房企都紛紛進入城市更新領域,您覺得今年城市更新會出現什麼樣的發展趨勢?

馮叔:我覺得現在是時候談城市更新了。改革開放已經 41 年了,根據我們國家以往的經驗,建築的平均壽命大概就是 30 年左右,也就是 1980 年代、1990 年代初蓋的房子,現在很多都面臨更新了。

城市更新歷來有兩種方法,一種是「大拆大建」。比如我們把 30 年之前蓋的房子全拆了,然後建一批新的,這種我們叫做「中國特色城市更新」。棚戶區改造或者舊社區改造用的都是這種「大拆大建」的方法。

但是,我注意到,新一輪的城市更新,很多大企業更願意採用一種「有機更新」的方法。「有機更新」不是簡單地「大拆大建」,而是給這個區域按照經濟、社會成長的新水準、新要求和新趨勢,重新研究、定位、規劃,應該拆的就拆,不該拆的就繼續保留,然後重新整合,變成一個新的有機城市生命體

這樣更新,城市看起來沒有大動,但是實質上進步了,這有點像我們去看日本的城市,看起來都是平房,但仔細看,它裡邊一代一代都在局部更新,二三十年以後,整個換了一茬,這叫「有機更新」。

再舉個例子,新加坡的不動產產權分 99 年、999 年和永久。99 年產權的房子,住了 40 年後發現不行了。它也不需要大拆大建,只要這個樓裡的所有業主一起商量好,簽字同意給這棟樓做更新,然後跟政府提需求就可以。然後找來一家開發商,說我們要如何翻新這棟樓。只要這棟樓有 2/3 或者 90% 以上的業主簽字同意,政府就批容積率給這棟樓。

現在建築技術發達了,增加容積率之後,原來的 20 層,現在可以蓋到 50 層,這樣就多了 30 層。這樣更新之後,原有業主可以再住回這個地方,建築裡邊的設施設備也都更新了。對開發商來說,增加的這部分容積率是有利可圖的,這也是一種「有機更新」。

再來看紐約,從城市外表上看變化不大,但其實這個「殼」裡面天天在變,外牆不打掉,裡面的主要結構也不變,但是裡面的功能不停地在變,酒店改寫字樓,公寓改酒店,這也是「有機更新」。

所以我們去看統計資料,紐約每年的房地產量還不少,但會覺得這個城市沒拆過,它在裡面變。為了保持有機更新,你會注意到紐約的房子在樣式上沒有奇奇怪怪的,都是四四方方的,像煙囪一樣,這種樣式最容易改造。這樣可以根據市場經濟情況的變化,技術的變化,在裡面改就行,不需要「大拆大建」。

另外,紐約在城市更新的時候,馬路上也不會經常「像拉鍊一樣」被打開。因為在更新過程中,不能因為你要更新,城市就幫你把管道變粗,提供更多的水、電等能源。它讓你自己想辦法去降低能耗,去降低成本,去解決你的問題,這都叫「有機更新」。

這一輪很多企業開始關注的都市更新,更傾向于「有機更新」這種模式,而不是「大拆大建」模式。

(作者為萬通集團董事長)

(原文出處:馮侖風馬牛微信