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別傻了,報復性買盤!慎防疫情趨緩後的房市焦慮症

發文時間: 2021/08/05   文 / 張金鶚台北 瀏覽數 / 13,000+

當前疫情逐漸緩和,相關措施逐步解封,原本冷凍的房市,似乎有蠢蠢熱絡的跡象。尤其業者宣稱房市將有報復性買盤,希望造成炒作風潮,讓自住或投資客擔心晚買後悔,形成房市焦慮恐慌症,在沒有經過審慎的購屋搜尋評估,即匆促進場購屋。 

由於實價登錄2.0剛上路,政府稽查能力有限,業者透過預售屋紅單炒作銷售技倆,以人頭高價登錄再退訂,造成高房價的定錨效果。台灣未來是否因疫情過後產生房市焦慮症,降低了購屋搜尋行為,提高房價定錨效果,以致增添房市熱潮,進一步擴大貧富差距?令人擔憂。

周美伶博士和我曾在2005年於《管理評論》(TSSCI)學術期刊發表「購屋搜尋期間影響因素之研究」,我們利用1998~2002年於台中市已購屋者的問卷調查資料進行實證研究。

消費者缺乏耐心、搜尋不足 

我們利用存活分析方法探討影響購屋搜尋期間之因素,實證結果顯示,購屋搜尋期間主要集中在三個月與六個月,搜尋時間每增加1%,停止搜尋的機率增加0.69%,顯示大多數人對一生最重要且昂貴的房屋,其搜尋時間仍相對不足,缺乏耐心,尤其房屋的異質性高,必須現場仔細觀察,並應作足筆記功課,多方比較,才好下決定。

此實證研究結果亦顯示自住者的搜尋期間較長,是投資者的1.15倍,顯示兩者雖然有差距,但並未很大,自住者仍可再更加審慎,增加購屋搜尋時間。而產品與價格對搜尋時間有顯著影響,顯示若業者能夠增加產品與價格的資訊透明,將有助於搜尋效率的提升。 

實價登錄2.0剛上路,卻有一波疫情後的房市焦慮症來襲?僅為情境配圖。遠見蘇義傑攝影圖/實價登錄2.0剛上路,卻有一波疫情後的房市焦慮症來襲?僅為情境配圖。遠見蘇義傑攝影

另外,有仲介服務者的搜尋期間較自行尋找者為長,約1.12倍,顯示仲介服務仍應加強,以取得購屋者的信任。在購屋特徴中,女性購屋者搜尋期間較男性為短,約0.88倍,顯示女性較男性重視感性直覺;而教育程度越高者其搜尋時間也較長,顯示資訊取得能力越多,考慮因素更多,購屋決策較審慎。

開價易產生定錨效果

由於房屋價格昂貴,且多有許多不同的議價空間,房屋的最後成交價格常會受到購屋者個人心中主觀認知價格所影響,學術上稱為「定錨行為(Anchoring Behavior)」。因為房價的產品、區位與時機差異大,加上購屋者很少購屋經驗,建商或仲介業者的開價就很容易讓消費者產生定錨效果。

廖仲仁博士和我在2005年於《住宅學報》(TSSCI)學術期刊發表「搜尋成本與定錨行為對購屋價格的影響」,我們利用政府委託調查2004年雙北地區購屋需求動向共1231筆已購屋者資料,進行實證研究。

此研究結果發現,由於購屋搜尋成本較高,跨鄉鎮市區購屋者相對於未跨區者需要多支付3.8%的價格貼水;其次,參考價格越高地區,例如媒體或網路由業者所提供的訊息(俗稱「業配文」),其購屋者會因定錨效果或參考點偏誤而多支付1%的價格貼水。此外,高價格的購屋者,平均會支付4.9%的價格貼水。

另外,地價上漲率較高地區的購屋者,會誤用自身地區的外推性預期,以為遷入地區也有同等的價格增值空間,而多支付約11.4%的價格貼水。最後,購屋者若尋求仲介服務亦能改善其出價能力,約可降低2.9%的價格貼水,然而,仲介服務在改善搜尋成本與定錨的效果方面並不顯著。

搜屋宜多利用大數據和AI人工智慧 

面對當前房市開始有蠢蠢欲動的現象,政府各部會應提前部署,嚴格規範管理房市,避免不實資訊的提供,如此才能促使房市交易效率;另外,建議消費者可以多加利用大數據及人工智慧所建立的「好時價」公益平台,多方比對個人的房價定錨行為,以避免受到業者不當開價的影響。

希望消費者能在疫情趨緩後,為避免感染房市焦慮症,更要提高購屋搜尋行為,並降低房價的定錨效果。而房市是否過熱的現象,應不該是透過炒作所產生的假象,各界應審慎看待。

本文章反映作者意見,不代表《遠見》立場

(原文刊載於聯合新聞網;本文獲作者授權轉載。)
(清華大學科技管理學院榮譽講座教授)