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屋主vs.屋奴?房價第二,人住得舒服才是第一因素!

發文時間: 2021/09/12   文 / 張金鶚台北 瀏覽數 / 7,900+

買屋前有一個很重要但大家往往覺得太簡單而忽略的重點,那就是——這間房子能不能提升自己及家人的居住生活品質? 

擁有房屋是許多人一生的夢想,真正的目的應該是提升自己和家人的生活居住品質,如果只是為了象徵個人成就,或為了財富的累積,而讓自己在擁屋的過程中,不但沒有提升生活居住品質,甚至造成生活與精神上的壓力,是否「得不償失」? 

擁有房屋雖然可以讓自己晉升為有屋階級,以彰顯個人的成就感,也可能透過房價的上漲,增加財富;然而房屋昂貴,一旦買屋,將會排擠生活其他支出,包括家庭照顧、生兒育女、出國旅遊、讀書學習和創業夢想等。 

尤其千萬要先做好評估,我曾看到有些朋友,由於購屋前對自身的負擔能力過度高估,買屋後為了頭期款及貸款的償還,必須從早到晚、甚至全年無休的工作努力賺錢,擁有房屋成為個人的沉重負擔;更別提為了勉強擁屋,只能買到較偏遠、老舊、面積較小的房子,不但毫無生活品質可言,也限制了自身未來的發展。

如果一切只是為了擔心未來房價可能上漲而買屋,甚至為了房價的漲跌變化而波動,整天生活在擁屋的焦慮中,就成了所謂的「屋奴」。 

歡喜快樂的決策,才能讓人住得舒服 

反之,如果個人事前做好評估與規劃,儲蓄好自備款,而且未來長期貸款償還(包括利率的變動風險)不至於影響家庭日常生活支出,加上最重要的是——找到自己和家人都喜歡的房子,包括區位環境、格局大小、社區管理,且價格合理,能讓自己和家人提升生活品質,這樣的買屋,就是件快樂歡喜的決策,恭喜你成為此屋的主人,成為「屋主」。 

房子能不能提升自己及家人的居住生活品質,才是買房的重點。圖片來自unsplash by Tierra Mallorca圖/房子能不能提升自己及家人的居住生活品質,才是買房的重點。圖片來自unsplash by Tierra Mallorca

買屋若以消費為主,感受到居住舒適與安全感,心裡歡喜,才能獲得更多的幸福快樂。然而理想的房子多半是高房價,和現實所得負擔能力的差距過大,當理想和現實無法平衡,容易產生焦慮。是否要過度消費,造成心理與生活壓力?要多想想。

因此,在買屋前有一個很重要但大家往往覺得太簡單而忽略的重點,就是:這間房子能不能提升自己及家人的居住生活品質?因為一旦人住進去,就不是一天二天的事,對住在當中的人有形、無形的影響非常大,所以住房的決策並不只是考慮數字而已,必須把人的因素放在第一位。 

同樣買屋擁屋,「屋主」與「屋奴」的差異,在於相較過去的居住生活環境,是否提升自己和家人的生活品質,更加快樂喜悅?簡單來說,屋主是買屋讓生活變好(Better-off),而屋奴是買屋卻讓生活變差(Worse-off)。 

也許有人會認為必須經過屋奴階段,才能到達屋主階段,尤其對現在的年輕人而言,面對如此不合理的高房價時代,屋奴階段似乎不可避免。但問題的關鍵是,屋奴的階段要經過多長的時間?

如果需要耗費人生精華的五到十年以上,並可能會犧牲那些人生「不可逆」的代價,包括生小孩、親子與夫妻關係、個人健康,甚至還有創業理想、出國旅遊或學習等,如此屋奴的代價是否值得?這真的得深思才行。 

當無殼蝸牛首購族面臨是否要下定決心購屋擁有自己的窩,並避免成為屋奴時,應先確保個人的財務狀況,千萬不要因為購屋超過個人的負擔能力,影響到家庭的日常生活支出。

再來,要努力做功課,多方蒐集資訊、現場看屋,找到自己和家人都喜歡的房子。關鍵是新屋會比舊屋好,因為買屋通常會有十年左右的居住時間,如果不是很喜歡,千萬不要勉強購屋。別忘了房屋是如此昂貴且要長期居住,如果不滿意要賣掉再買,換屋的金錢和精神代價會很高,這些都是隱形成本,必須先考慮進去。

買屋前要多做功課,蒐集資訊、現場看屋,找到自己和家人都喜歡的房子。遠見池孟諭攝影圖/買屋前要多做功課,蒐集資訊、現場看屋,找到自己和家人都喜歡的房子。遠見池孟諭攝影

也有人會擔心現在不買,以後就買不到了,甚至現在不買,以後房價會漲價,更沒有能力買。我必須說未來的房市,各種可能性都有,未來也有可能找到自己更喜歡的房子,房價漲跌各地區各產品都有不同變化,「活在當下」比五~十年「期待未來」的居住生活應更踏實。所以,「自住客」不用太在意「時機」,自己掌控房屋做屋主,不要做屋奴。 

【張金鶚教室】純投資vs.純消費,買房租屋觀念大不同 

把買屋當作投資和消費基本觀念很大不同,但是房地產本身就兼具投資和消費的特色,有些人的想法是只租不買,那就是把居住當作是純消費。我常在課堂上讓學生思考這件事:「雖然大多數的人都說要買房,但是『想買』跟『能買』是兩件事情,如果一個人非常辛苦的買房,到底好不好?」這個問題,的確是值得購屋人深思的問題。 

其實租屋和買屋各有利弊,租屋有可能遇到壞房東,居住比較沒有安定感,但是租屋和買屋相比,經濟上的負擔相對比較小;而買屋,雖然可以實踐想要有一個「自己的家」的夢想,但是實踐夢想必須付出代價,而你願意付出多少?這個答案只有自己能給。 

買屋好?還是租屋好?從來沒有一個最佳的定論。租買的選擇,首先要考量是購屋會不會超過自己的負擔能力?而租買的最大差別在於,租屋只有消費居住功能,而買屋除了消費外,還兼具投資功能。無論如何,只要購屋人事先做好規劃,買屋可以很自由。 

持有時間的長短比「時機」更重要

48歲的袁先生從事商業設計工作,另一半開服飾店多年,經營得不錯。原本兩人在內湖購入一間套房,住了好幾年。 

他和另一半曾經規劃未來兩人退休的日子,兩人都嚮往住在好山好水的地方,於是看中基隆市安樂區的新建社區,他們選在一樓,陽台不但可以遠望翠綠山林,空間寬敞可以放躺椅做日光浴,也可以邀三五好友烤肉歡聚,走出社區的巷口就有客運巴士前往台北市區,只要五分鐘路程就可以上國道三號,交通十分便利。 

在買第二屋之前,袁先生也曾經被報章雜誌誤導,一心想找台北市中心的房子, 只是內湖小套房不管怎麼換,都只能擠進市中心老公寓,想著幾年後將退休,要爬樓梯的老公寓勢必造成不便,最後聆聽內心的聲音,以不到800萬元購入基隆全新社區大樓,另一方面把內湖小套房脫手,在退休前將房貸減至最輕。 

住進基隆新家之後,袁先生身心靈開闊,案子愈接愈多,另一半則在家研習廚藝頗有心得,自創手作廚藝教室,小有名氣,夫妻倆有空就到外木山走走,朝著他們理想的退休生活前進 

真正影響租買選擇的關鍵因素是財務負擔能力,以及個人的工作、家庭穩定度, 還有個人及家庭的居住與投資偏好價值觀,這背後隱含個人對報酬及風險的偏好與承受能力。至於購屋「時機」並非選擇關鍵,反而是持有的時間長短更重要。

若未能確定在自有房子住滿五~七年以上,應該考慮優先選擇租屋,以免短期買進賣出,不但要付出相當的交易成本,還要付出許多精神處理房屋買賣,承受不輕的心理負擔,未必划算。 

本文章反映作者意見,不代表《遠見》立場

(作者為清華大學科技管理學院榮譽講座教授)

(本文摘自張金鶚《住房自由的人生:房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據,找回居住自主權》)   

張金鶚《住房自由的人生:房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據,找回居住自主權》書封/天下文化出版圖/張金鶚《住房自由的人生:房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據,找回居住自主權》書封/天下文化出版