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為何房價這麼高?空屋率近兩成,嚴重浪費資源!

發文時間: 2021/09/08   文 / 張金鶚台北 瀏覽數 / 14,450+

最近主計總處公布「2020年人口及住宅普查」初步结果,這項普查10年才辦一次,是我國最重要的人口及住宅國勢調查,也是世界各國每隔10年都會同樣舉辦的調查,以作為國際人口及住宅趨勢變動相互比較的重要依據。因此,每10年的普查結果應受到政府及社會各界高度重視。 

普查不同於一般調查,過去普查是全面性的訪查,近年因為公務統計系統完備,透過資料勾稽及大量嚴謹抽樣,普查內容及樣本雖略有減少,但訪查120萬戶家戶及住宅,這是全國最大規模且花費最多人力經費的調查,其結果應最具公信力。

少子化及老年化嚴重 

這次普查結果,我們看到去年底常住人口有2383萬餘人,平均年增率僅0.3%,為有始來人口最低成長;其中65歲以上老人占約16%,有367萬餘人,較10年前大幅增加63%,顯示台灣少子化及老年化的問題嚴重。

去年底普查家戶數有803萬餘戶,家庭型態受到晚婚、少子及高齡化影響,單身家戶占26%,增加最多;夫婦二人家戶占13%,也增加不少;另單親、三代、父母與已婚子女及隔代家戶也都有增加。其中惟獨父母與未婚子女此傳統家庭形態相對大幅減少7.6%,僅占30%。如此家庭戶數與結構的改變,將影響住宅數量及大小的提供。

再比較去年底住宅數有899萬餘宅,相較家戶數多了96萬宅,約12%。換言之,若考慮國際間認定3~5%的合理空屋率,台灣住宅存量遠超過家戶存量需求,「人人有屋住」應該不是問題,住宅「供過於求」的現象明顯。

如今房市問題最主要是住宅不作為居住使用,而作為投資賺錢炒作的商品,寧願空屋也不願出租使用,才會形成「供不應求」,造成一般民眾擔心買不起、買不到又租不起、不到的焦慮困境。

空屋率太高,寧願空屋也不願出租使用,才會形成「供不應求」,造成高房價。圖片來自unsplash圖/空屋率太高,寧願空屋也不願出租使用,才會形成「供不應求」,造成高房價。圖片來自unsplash

空屋資源浪費嚴重 

我們進一步看到去年底普查有166萬餘宅空屋,空屋率為18.5%,平均每10戶就將近快有兩戶空屋存在,空屋數量長期不斷持續增加,為有始來最多的空屋數量。若從資源浪費的角度檢視,假設每戶房價以平均500萬元計算,將有8兆3000億元的資產閒置,每年若以1%利息設算,台灣每年在房地產上的資金損失就有830億,不可思議!

這與過去內政部利用台電低度使用所認定空屋數,去年底有87萬餘宅,空屋率為11.9%,僅為普查空屋數量的一半,明顯低估空屋資源浪費嚴重問題。由於房價的昂貴,空屋數量持續增加,也突顯住宅資源的分配嚴重不均,這也反映貧富差距越加嚴重。

我們也看到因為高齡化增加趨勢,高齡者的居住狀況也需要更多關注。其中獨居老人數量較過去10年增加63%,有22萬餘戶;僅與配偶二老同住數量也大幅增加61%,有29萬餘戶。而與子女同住(包括子女賴家)雖也增加,但其相對比例減少許多,顯示老人居住照顧需要更多資源協助。

我們從普查結果看到10年來,台灣年輕人越來越不結婚與不生小孩的趨勢越來越明顯,根據學術界研究,這與近年來的高房價有相當關連。很弔詭的是台灣住宅存量遠大於家戶數量,再加上高空屋率,少子化及高齡化,住宅明顯供過於求。若是在正常市場機制運作下,高房價不應長期維持,住宅資源也不致如此沒有效率的嚴重浪費,充分顯示市場機制失靈,政府相關政策未能有效介入改善。

住宅「去商品化」 

從這次普查结果所獲得的啓示是,住宅政策若能以居住使用為目標,對非自住使用住宅能在金融及稅制上給予明顯抑制,包括大幅降低貸款成數與提高利率;增加非自住者的持有與交易成本,包括稅基與稅率的提高,如此住宅「去商品化」的投資炒作減少,人人有屋住,年輕人敢結婚、敢生子,老年人居住也能從稅制改革中獲得更多資源照顧,台灣的人口與住宅問題將獲得大大的改善。

期待中央及地方政府各部門都能認真看待普查结果,找出人口與住宅現象與趨勢的背後原因,積極提出因應對策,對症下藥,解決問題。當然也期待人口學會與住宅學會等相關學術團體學者共同合作,深入研究分析普查資料庫,不只是發表學術研究論文,更要提供政策建議讓政府參考。

本文章反映作者意見,不代表《遠見》立場

(作者為清華大學科技管理學院榮譽講座教授)

(原文刊載於聯合新聞網;本文獲作者授權轉載。)