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拆掉重建、管委會成立就能解決「城中城」問題嗎?

發文時間: 2021/10/19   文 / 張金鶚台北 瀏覽數 / 5,350+

編按:10月14日高雄市城中城大火奪走46條性命,行政院宣布今(22)日全國降半旗、悼念罹難國人。然而我們如何挽救下一場「城中城」悲劇?管委會成立可解決問題嗎?專家建議從三大議題著手。

近日高雄「城中城」大火造成46死41傷的嚴重慘劇,令人震驚!各界紛紛從不同角度檢討城中城的火燒問題與因應措施,其中最被關注的是老屋居住安全、都市更新績效不彰以及弱勢居住困境等三大議題,值得再深入探討。

一、老屋居住安全 

首先,有關城中城的現況是:40年屋齡,12層住商混合使用大樓,雖多層閒置荒廢,但又有多層被分割為多戶窄小套房出租給老弱婦孺等弱勢族群,居住環境惡劣,多年未進行法定公安檢查,居住安全完全漠視。此大樓的土地與房屋產權複雜,沒有管委會組織,政府漠視人民生命財產的基本保障責任,被號稱高雄鬼樓,令人唏噓!當下該如何解決城中城建物的善後問題,應是首要處理課題。

其次,城中城的大火也燒出台灣各大都市還有不少類似案例,潛藏未來許多的未爆危機,顯然政府與社會各界不能只是當下一頭熱的檢討致歉,過陣就被淡忘,缺乏持續積極作為,直到下次再燒死多條人命,損失人民畢生家產,只能再次檢討致歉,如此惡性循環,令人失望與無奈!如何防範未來重蹈覆撤,中央與地方政府積極立法與執法,確保人民生命及財產的安全,更應是要嚴肅面對處理課題。

城中城大火燒出了台灣各地還有不少類似案例,潛藏許多的未爆危機。圖片來自高雄市政府警察局臉書圖/城中城大火燒出了台灣各地還有不少類似案例,潛藏許多的未爆危機。圖片來自高雄市政府警察局臉書

有關城中城建物的善後處理,政府仍應本於職權「依法辦理」,在尊重人民財產權的前提下,先調查釐清相關產權及其改善意願。

二、都市更新績效不彰  

顯然以目前複雜產權關係,再加上不少投資客,不論是要以「危老」或「都更」條例解決城中城,並不容易。即便政府企圖動用公權力以強制徵收方式拆除重建,權益關係人的分配認知差異,欠缺絕大多數的產權同意下,將會引發各界爭議、不斷延宕,甚至對簿公堂,屆時火燒大樓惡貌將長期變成當地不良地標,絕非上策,應審慎評估。

建議政府應先進行建物結構安全的全面檢查,以40年的大樓,若是能夠透過結構補強,協助並補貼城中城重新整建維護,以達安全居住無虞,重新恢復原貌,乃為上策。如此不但可減少重建產權價值分配爭議,而且可以較「快速效率」安置原住戶的正常生活,進而改善鬼樓惡名的都市負面外部性影響。

危老或都更條例 

另外,關於未來類似案例的防範,建議中央與地方各部會局處合作,多管齊下,以多元價值、多元方案的方式改善居住安全與品質,千萬不要只有「都更」拆除重建一途。特別是當前都更已被扭曲,只為提高利益價值的分配爭取,而非考量居住安全與品質的提升。

根據我們過去研究看到,40年以上越老舊房屋竟然比20年的中古屋價格更高,顯示在當前不斷提高容積與租稅獎勵下,利益掛帥反造成都更的阻礙與迷失。

換言之,都更資源的分配,不應只在「拆除重建」,而也應重視「整建維護」的資源提供與成效。另外,都更不應只強調「蘿蔔」獎勵,也要有「棒子」懲罰,同時應立法建立公開透明的第三方公正專業協商與仲裁機制,如此才能達到都更改善居住品質的原本目的。

推動「老屋健檢」 

面對老屋居住安全,中央政府首先應積極推動「老屋健檢」工作,而且必須要立法並且編列預算,如此才能完全掌握當前老屋的居住安全狀況,以為事先防範。

根據我們過去學術實證研究結果,台北市在102年首創的老屋健檢工作成效良好,不但成本效益極高,而且更有助於未來的都更推動。可惜該政策後來不受重視,後繼乏力。

記得當時郝市府還推動立法強制老屋健檢,並給予隔年稅負減免,送市議會審查,但因任期屆滿而不了了之,令人遺憾!

三、弱勢居住困境

至於弱勢族群的居住困境,首先必須透過「租賃條例」的修法,要求租屋資訊「實價登錄」,以便完全掌握租屋相關資訊,杜絕租屋黑市,納入地方政府的租屋管理。同時針對弱勢族群居住困境列册交由社會局提供租屋協助,並透過社會住宅、包租代管及租金補貼等方式給予優先評點的居住協助。政府應可考慮將杜絕租屋黑市所取得的租稅,部分列為弱勢族群的租屋協助專戶。

最後關於消防公安檢查與管委會的強制立法,前者涉及政府公權力的執法怠惰與人力資源不足,應加強執法並增列預算即可,這與管委會是否設立不應劃上等號。至於後者,擔心即便立法通過,如城中城般的產權複雜或一般老舊公寓能否順利成立「管委會」,令人質疑。屆時徒法不足以自行,未來能否就可防範居住安全?值得再深思。

本文章反映作者意見,不代表《遠見》立場

(作者為清華大學科技管理學院榮譽講座教授)

(原文刊載於聯合新聞網;本文獲作者授權轉載。)