本論壇文章反映作者意見,不代表《遠見》立場

子導覽列
首頁 > 金融理財 > 張金鶚台北 > 「拚房」30多年像賭博?通膨下房價的迷思

「拚房」30多年像賭博?通膨下房價的迷思

發文時間: 2021/11/16   文 / 張金鶚台北 瀏覽數 / 63,450+

最近全國各地房市熱潮,房價屢創新高。根據最新第三季國泰新推個案房地產指數,相較上季價量均大幅俱漲,全國房價上漲4%,高雄更是高達7%;成交量上漲一倍,高雄上漲超過三倍。   

許多自住與投資客擔心未來房價持續上漲,紛紛搶進,造成銀行估價跟不上房價,聽說還有建商封盤延後銷售。如此瘋狂購屋行為,完全無視未來長期利率及房價可能變動的風險,以及未來高房貸的長期償還壓力,更別提未來小宅化與高空屋率所產生的居住品質不良困境。  

面對當前房市過熱可能失控現象,令人擔憂。自住者克勤克儉存錢,一般年輕人光是為自備款就得準備10多年,然後接下來20年的貸款壓力,如此努力「拚房」30多年的屋奴壓力生活,就為了擁有一棟自己未必舒適的小舊房子,是否值得? 

另外,投資客認為未來房價還會持續上漲,現在不買,以後不但買不起更賺不到,只好犧牲當前的生活品質,甚至高額借貸,全力拚命「賭房」。萬一外在政經環境改變,或是買錯產品或區位,買房賭輸了,一生陷入困境,是否會賭太大了? 

努力「拚房」30多年的屋奴生活,就為了擁有一棟未必舒適的小舊房子,是否值得?遠見陳之俊攝影圖/努力「拚房」30多年的屋奴生活,就為了擁有一棟未必舒適的小舊房子,是否值得?遠見陳之俊攝影

最近10月物價的「年增率」已達2.58%,但相對房價第三季的「季增率」即高達4%,面對通貨膨脹及其預期心理,又在當前極低利率情況下,加遽資金移轉到房市熱潮,房價短期快速上漲。

然而面對國際資金收縮與利率調升,以及國內實質負利率的雙重壓力下,未來房貸利率的逐步調升將勢不可擋。屆時房貸負擔增加,自住購屋需求減少,房價下跌趨勢浮現,投資需求也無利可圖而轉為拋售供給,如此供過於求反轉力量將逐漸顯現。因此,央行總裁最近在立法院宣稱「房價軟著陸並非不可能」,是很有可能發生。 

囤房稅不是打炒房的萬靈丹 

最近財政部長在立法院也宣稱「囤房稅不是(打炒房)萬靈丹」,雖然我完全同意此說法,但部長沒有講的後半句是,「(打炒房)沒有囤房稅萬萬不靈」!好在部長承諾會評估「房屋稅最高稅率調高和最低稅率下修方向」將在三個月內提出報告。 

雖然不知道屆時財政部囤房稅評估報告結果如何,但根據學術界長期跨國比較研究,台灣房地產的持有成本極度偏低不合理,導致嚴重囤房炒地的現象,已相當明確。 

為更進一步舉出實例,我以自己賣掉原本三戶換到這戶自家的最近收到稅單為例。今年房屋稅15000多元,地價稅5000多元,合計21000多元,僅占房屋價值的0.05%。這相較於美國1%3%的房地產稅,簡直是天壤之別!

另外,我今年收到的汽車燃料稅與牌照稅合計17000多元,占汽車價值的1.66%。換言之,房地產的持有成本僅為汽車的3%,這也完全不符合比例原則。

同時,我們也可以看到自家房屋和土地的評定現值僅占市價的10%,稅基明顯偏低;而房屋稅竟是地價稅的三倍,完全和學理上高地價稅、低房屋稅,以促進土地使用效率原則相違背,難怪台灣囤房炒地如此嚴重。 

政府如此鼓勵人民囤房炒地結果,造成台灣貧富差距越來越懸殊,年輕人為了拚房或賭房,不敢結婚生子,資金多流向房地產業,影響其他產業的正常發展。一旦房地產業持續吸金坐大,形成泡沫危機,日本過去30年的痛苦經驗,應引以為鑑! 

根本解決之道,政府必須展現健全房市的具體作為,從金融、稅制及市場機制三方面全面努力改革,抗拒既得利益者的政治壓力,多管齊下,讓人民相信政府打炒房的決心,才能去除房價「不合理還會再不合理」的預期心理,讓房價逐漸回復正常合理水準。

本文章反映作者意見,不代表《遠見》立場 

(作者為清華大學科技管理學院榮譽講座教授)

(原文刊載於聯合新聞網;本文獲作者授權轉載。)