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30年房價持續上漲原因在哪?三大關鍵讓房市畸形發展

發文時間: 2022/01/17   文 / 張金鶚台北 瀏覽數 / 18,550+

近來房價上漲及政府打炒房議題持續發酵,社會各界紛紛關心房價未來是否會持續上漲?政府打炒房相關措施是否會有成效? 

78年我受行政院人事行政局邀請,在政大公企中心開辦「住宅經濟與政策研究班」。研修公務人員有感當年房價飈漲,無殼蝸牛運動興起,全體上課學員自主發起成立「中華民國住宅學會」,決議邀請我擔任籌備會主任委員,華昌宜教授及時任營建署主任祕書林益厚先生,擔任共同發起人。 

「中華民國住宅學會」正式成立  

住宅學會於79年1215日在政大公企中心正式成立大會,至今已超過30年。今年此時重回發起地點慶祝30週年紀念,並藉此回顧過去並展望未來房市,甚具意義。 

猶記得76年我到政大地政系教書,房市正如火如荼的投資開發,當時台北市預售屋房價平均一坪約10萬,到79年漲到40多萬,短短四年漲了四倍多,令人不可思議!這也難怪在民間發起「無殼蝸牛運動」,而在學界成立「住宅學會」。 

30年房價持續上漲原因何在? 

然而經過30多年來各方的努力,房市炒作、房價高漲、空屋過多及租屋黑市等問題依然沒有明顯改善,其中房價負擔能力不足,最為社會大眾關切。

房價雖然從79年到92年經歷了13年的盤整,下滑到39萬,但接下來房價逐步上升,直到103年因囤房稅等各種因素,房價再度下跌三~四年。

社會各界仍關心未來房價是否持續上漲?僅為情境配圖,圖片來自flickr by othree圖/社會各界仍關心未來房價是否持續上漲?僅為情境配圖,圖片來自flickr by othree

直到最近新冠肺炎疫情及資金過多,使得房市再次炒作,預售屋平均每坪來到90多萬,近20年漲了二倍多,引發全民對房市炒作的不滿與焦慮。如此長期持續上漲不正常的結構性改變,市場失去原本供需調整機制,令人擔心。 

有人認為房價必然會長期上漲,因為土地供給有限,人工建材原料也上漲,加上傳統「有土斯有財」的置產投資價值觀,購屋不只是居住使用,更是預期投資賺錢致富工具。

三大關鍵導致房市畸形發展 

面對當前如此不合理的高房價、低所得,購屋需求無法負擔,加上高空屋率以及未來老人化和少子化趨勢,房屋數量遠超過家戶數量,以正常市場機制運作,房價應該會逐漸下滑。   

然而大家不禁要問,為何住房市場機制失靈?顯然住房除自住需求外,更有相當比例的投資(投機)需求,再加上購屋及租屋市場資訊炒作扭曲不透明,這三關鍵因素導致房市畸形發展。 

住房改革須薪火傳承

因此,住房改革重點即在去商品化,保障自住、抑制投資需求;同時健全租屋及購屋市場機制。當然,這必須社會各界及中央與地方政府,透過稅制、金融以及市場健全共同改革,讓全民相信未來住房改革終會成功。 

正值慶祝住宅學會30週年紀念之際,個人也透過學會設立了「住房研究薪火傳承奬」,從今年開始每年選出一位優秀潛力學者,二年期間每月提供二萬元研究獎勵,要求至少協同或帶領一位新進學者或研究生參與住房相關研究,以為住房改革的基礎,讓住房改革發揮薪火傳承源源不斷的力量! 

2021年聯合報選出年度代表字——「宅」,不只是疫情嚴重,全民只能「宅」在家,人民更期盼要有負擔得起且有居住尊嚴的好「宅」,這是當前重要課題,讓我們一起共同努力! 

本文章反映作者意見,不代表《遠見》立場 

(作者為中華民國住宅學會創會理事長、政大地政系退休教授;原文刊載於聯合新聞網,經作者授權轉載)