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民怨從沸騰到躺平,房市景氣要反轉了嗎?

發文時間: 2022/04/27   文 / 張金鶚台北 瀏覽數 / 10,450+

回顧過去台灣房市景氣循環發展歷史,從76到78年因游資充斥、資金氾濫,造成股市與房市雙雙大漲,三年間台北市預售屋房價從1坪11萬漲到44萬。

終於引發央行於78年2月底實施選擇性信用管制,導致79年房市才開始慢慢反轉下滑。從此房市陷入長期13年的不景氣,有上百家建築業者倒閉,甚至波及銀行產生許多不良資產,房價從44萬逐漸盤整下跌到38萬。 

直到92年6月SARS過後,房市才開始逐漸復甦。97年發生全球金融海嘯,惟房市只經歷半年成交量明顯萎縮,房價下修幅度有限的短暫不景氣。

然在兩岸關係和緩,經貿交流熱絡,以及全球資金量化寬鬆政策下,房市在98年又開始熱絡。再經歷五年,台北市預售屋房價上漲到83萬,房價所得比高達16倍,高房價成為民怨之首。

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大環境影響下,房市熱潮是否已開始逐漸降溫?僅為情境配圖。圖片來自shutterstock圖/大環境影響下,房市熱潮是否已開始逐漸降溫?僅為情境配圖。圖片來自shutterstock

於是政府展開一連串的選擇性金融管制、稅制改革、健全房市及興建社會住宅等政策,企圖平抑房價。

台北市於102、103年率先實施,包括建築業者與法人和自然人的囤房稅,並提高房屋與土地評定現值稅基,同時嚴格稽查房市炒作,也積極興建社會住宅。

雖然遭到不少利益團體壓力,但在首長力挺下,房市從台北蛋黃區豪宅開始下滑,逐漸擴散至新北乃至全台各地,這和以往房市下跌均由外圍蛋殻區開始,再到市區的趨勢大不相同,台北市預售屋在2016年最低來到70萬。

南部炒房更勝北部! 

遺憾的是,後來因為全球資金量化寬鬆,利率又低,加上利益團體壓力,房市政策逐漸鬆綁,揪團炒房再現風潮,台北市今年第一季最新預售屋價格已超過百萬,達到每坪106萬。

更特別的是,這波房市炒作南部更勝北部,形成全台房市明顯熱絡,民怨從沸騰到躺平。

從上述房市景氣發展歷史經驗中,我們可以清楚看到:

一、房市景氣有高低起伏的循環現象,週期時間長短並不明確;

二、房價有漲有跌,並非「只漲不跌」;

三、房價雖然漲多跌少,然一但下跌時間拉長,資金周轉成本會因複利而造成投資失利;

四、房市景氣循環容易受到「量先價行」影響;

五、房市景氣波動受投資風潮、金融環境及政府政策影響很大,一但其中任何一項產生變化,房市必然受到影響。 

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大環境影響,房市開始降溫 

面對當前過熱房市,不論大環境的俄烏戰爭、通膨壓力、資金緊縮與疫情擴大,或是從央行的房貸利率調升、選擇性信用管制措施,金管會提高土建融風險權數,財政部的房地合一稅、大舉稽查租屋大戶逃漏稅,到內政部禁止預售屋轉售等五大措施,房市熱潮已開始逐漸降溫。

其中禁止預售屋糾團紅單轉售炒作,雖尚未立法通過,但已經發生投資客的倒貨潮,投資風潮已漸收斂,房市「量縮」現象越來越明顯,在「量先價行」的誘導下,值得關注房市是否產生價格變化。

內政部五大措施能否儘速立法通過,中央與地方是否積極落實執行,將是影響房市後續發展的關鍵。

政府應建立一套完整有效的稽查工作,透過大數據、GIS熱區、AI模型、網路監控、吹哨人等機制,每週不定期稽查,並公布違規者行為與名單,以積極態度,展現政府打炒房的決心!

房市經過長期景氣過度熱絡所掩蓋,許多人仍沈迷於投資房市不敗的幻覺之中,面對當前高房價與房市風險越來越增加的情況,業者、投資客及自住客應審慎評估決策。

房市不景氣是否形成「完美風暴」,開始面臨反轉?且讓我們拭目以待!

本文章反映作者意見,不代表《遠見》立場

(作者為政大地政系退休教授;原文刊載於聯合新聞網,經作者授權轉載)