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市場之尺vs.心中之尺!自用投資衝突,該如何買房?

發文時間: 2022/05/31   文 / 張金鶚台北 瀏覽數 / 5,350+

當前高房價,租金也不斷提升,成為民怨之首,面對年底選舉,政府將產生壓力。近來央行開始持續調升房貸利率,緊縮貸款成數,甚至可能進一步擴大投資熱區與非自用住宅選擇性信用管制,房市不論自住或投資的負擔能力明顯受到影響。 

然而很遺憾執政黨立委受到業者壓力,技術性暫緩修正「平均地權條例」,禁止預售屋轉售及紅單炒作等政策將延後實施;加上人工與建材上漲因素影響,業者宣稱房價將持續上漲。 

由於過去大量推案,完工存貨逐漸增加,面對當前房市外在環境許多不確定性,不論推案量或成交量均逐漸萎縮。房市景氣循環在「量先價行」衝擊下,多數民眾住房需求越趨保守,開始擔心房市景氣反轉現象發生。在疫情擴散及股市震盪下滑當下,住房自用與投資的衝突與選擇該如何決策?

住房不論是自用或投資都涉及大筆資金的投入與借貸周轉,一般人除預期房價波動的報酬與負擔能力的考量外,更須注意未來房市風險的變化。

因為一旦決策錯誤,不只是財務的借貸持有與移轉交易成本,都會造成龐大的壓力與損失,而且住房的居住與生活品質,都會造成很大的困擾與影響。因此面對房市景氣趨緩和大筆資金周轉,住房決策考量,風險應較報酬更為重要。

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當「心中之尺」與「市場之尺」衝突時,可透過「逆市場選擇」獲得個人最佳住房決策,僅為情境配圖。圖片來自unsplash圖/當「心中之尺」與「市場之尺」衝突時,可透過「逆市場選擇」獲得個人最佳住房決策,僅為情境配圖。圖片來自unsplash

住房決策風險可分兩大類 

住房決策的風險,可分成外在大環境不可控制與內在個案本身可控制的風險二類,前者包括國際與兩岸的政經環境、房市景氣變化、資金周轉成本變動、房市相關政策的實施等;後者包括社區個案的負擔能力、區位、規模、產品、營建、公設、管理乃至建商的品牌信譽等。

然而一般人過於關注外在的不可控制風險,卻忽略更應要專注內在的個人可控制風險,如此將造成住房決策的偏誤。最近看到許多建商因人工建材上漲,造成延遲交屋,甚至偷工減料,或是要求退訂拒付違約金等,均凸顯個案風險的嚴重性。

住房賺賠與居住舒適與否的風險衝突與選擇,個人住房決策應該要能清楚判斷。當然,面對不論外在與內在風險過大或不確定性時,「等待延後」至風險較小或明確時,也是適當理性的決策行為。

住房的租或買決策,亦是一般人經常必須面對的衝突與選擇。雖然租買決策最大關𨫡是在財務負擔能力,但年輕人在工作與家庭尚未安定下,租屋的自由靈活顯然高於買屋。

而對工作與家庭穩定的首購族,必須要確保買屋後的居住品質要比租屋好,若只是為了個人住房安定感或社會價值觀而勉強購屋,以至犧牲生活品質與忍受財務壓力,如此為了擁屋而長期失去住房自由或舒適,顯然得不償失。

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住房決策的市場之尺vs.心中之尺 

最近也常聽到台南、高雄與新竹地區因高科技設廠帶動該地區的房市飈漲,投資客不論個案產品與區位的良莠,一窩蜂進場炒作,導致自住客的焦慮而跟進。如此只追隨市場大環境的熱潮,而忽略了個人對個案乃至個戶的主觀認知,顯然也是住房決策中「市場之尺」與「心中之尺」兩者衝突與選擇的偏誤。

住房大環境如同股市的大盤,而住房個案到個戶則如同股市的個股。房市不像股市可以有基金指數般的大盤投資,在住房昂貴的有限資金下,必須只能購買個股,因此,千萬不要混淆股市投資策略與住房決策。

住房決策是個人主觀的偏好選擇,未必要與市場宣傳的集體行動相同。換言之,我的好房子、好區位、好時機,未必是市場的好房子、好區位、好時機。當「心中之尺」與「市場之尺」發生衝突時,即可透過「逆市場選擇」獲得個人最佳住房決策。

然而住房決策者必須在進入市場之前,預先努力做好個人乃至家人的整體主觀偏好住房經驗功課,以避免心中之尺被市場之尺所影響甚而取代,如此決策將失去衝突評估與選擇的機會,容易產生住房決策的偏誤,必需審慎思考做好功課!

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(作者為政大地政系退休教授;原文刊載於聯合新聞網,經作者授權轉載)