房地合一稅2.0已經上路屆滿一年，房仲業者提供1.0版及2.0版實施前後差異的數據，觀察六都轉移棟數的變化，並發現房地合一稅2.0的稅制加重政策，對於房市抑制效果有限。
這篇文章就來詳細探討「房地合一稅2.0」實施一年以來的成效，以及未來房市可能的趨勢發展，講解買房時機給民眾參考！
【房地合一稅2.0的週年成效】
據《住商不動產》數據顯示，繼110年7月1日開始實施「房地合一稅2.0」，如今政策已經滿一週年，個人房地合一所得稅收共245.68億元，跟2.0上路前一年119.09億元相比，增加126.59億元，增幅高達106%。
以六都來看，台中市稅收35.46億元，成為六都稅收之首；而稅收成長幅度最大則是新北市，稅收為24.69億元、年增120.0％，其次是台南市，稅收17.98億元，年增100.3％；關於這次房地合一稅2.0的數據，除了六都的稅收紀錄創新高，全台共有10個縣市的上半年稅收都破億元，數目相當可觀。
房地合一稅1.0跟過去舊制課稅的計算結構截然不同，且兩者稅負差距大，在房地合一稅啟用後，房市立刻降溫，台北市單價、總價高，連兩次新制上路交易量都深跌，不過房地合一稅2.0啟用後，也有三萬棟的數目。
台中市因推案多、賣壓大，投資盤快速縮手，在2.0版本實施後，有五萬棟的數目；唯獨桃園市當時有航空城、機場捷運、重劃區等多重建設議題，房價又低於雙北，市場受到的影響小，1.0版本跟2.0版本的移轉棟數都不超過3000棟。
台南則是從2.59萬棟，小減至2.58萬棟；高雄市因建設議題、產業話題能延續房市熱度，房價雖漲卻仍低於北部、中部，故買盤持續撐場，在2.0上路後一年僅比前一年少46棟，維持在四萬3000棟，買賣移轉棟數與前一年相比僅降0.1%，幾乎不受稅改影響。
圖／如果是急著買屋的民眾，可以選擇購買預售屋，僅為情境配圖。圖片來自unsplash
【房價未來走勢】
在政策上，我們可以清楚知道「房地合一稅2.0」的主要目的打擊炒短線的投資客，因此房屋必須自用到五年以上，若是預售屋則需要自用七年，才能轉賣。
這規定使得投資房地產的人要有「五至七年以上才能轉賣房屋」的心理準備，因此造成中古屋的市場供給量縮減，加上受到近年房價直漲的影響，中古屋的房價也水漲船高，許多賣方對出價保持強硬態度，不願降價，買方也不願追價，改為選擇跟中古屋價差不大的新建案，而此舉也推動新案價格漲價現象。
影響房價高低的因素除了供需問題，還有興建成本，由於近年的建築業出現缺工、建材原物料價格上漲，不少中小建商因為無法負荷，而建商都會將增加的成本加入在房屋售價裡，使得新建案的價格也居高不下。
【自用住戶適不適合趁現在買房？】
首先我們要釐清一些觀念，房地合一稅2.0是「有賺才課稅」的制度，獲利需要繳稅，如果是賠售則不用，因此很多民眾有政策上的誤解，以為投資客會為了自保避免多繳稅，因此降價出售，但事實上並非如此。
投資客只會為了減少未來多繳稅的問題，少賺一些錢賣出，絕對不會做出「降價賠售」的事，因此他們的最大底線會在獲利與稅差之間做出平衡，從中得到最高利益。
所以實施房地合一稅2.0之後，當中有不少賣家拋售，出現成交量上升的情形，但認真觀察後會發現，房屋交易價格並沒有下降。
到了「房地合一稅2.0」的中後期階段，賣方可能會增加稅賦，將稅收成本轉嫁給買方，所以提高房價。
之後在關注下半年的房市趨勢，當中要顧慮到國內疫情狀況、全球建材工料價格、第三季第四季會不會有升息的可能性；有房仲專家初步推估，下半年的房價走勢仍居高點，價格下修的幅度有限，反而可能會形成一個緩慢的上漲幅度，且可能會長期間保持這種「穩定緩慢」的上漲模式。
至於說何時適合買？建議多觀察房市變化再入手。由於房地合一稅2.0的政策目前只有一年的成效，實施時間太短暫無明顯奏效，房市可能維持現狀繼續上漲，但漲幅變趨緩。
若是不急著換屋買房的民眾，建議保持觀望的態度去看待房市，因為目前市場上較有可能賣出的房屋種類是預售屋，中古屋的賣家不太願意在這階段少賺賣出，會將房屋保留等待好時機賣出，導致在市場上會出現房屋供不應求的問題，出現短期房價上漲的情況，不如現在好好觀察市場變動，等待房市較降溫回穩的時候，再考慮入手，因此才會說現在是觀察房市的好時機。
如果是急著買屋的民眾，可以選擇購買預售屋，嘗試跟賣家溝通議價，有機會談到不錯的價格。
【結語】
目前來看，採用稅率加重的方式來抑制市場交易，成效並不佳，且也會讓閉鎖期拉長，超重移轉稅阻止房屋進入市場，對流動性產生重大影響，剛性買盤動能非常強烈，若市場供給減少，對平抑房價沒有幫助；加上前面提到的狀況，像是全球的建築原物料上漲，原物料成本無法降低，就非常難抑制房價上漲，增加出來的成本都會反映在房價上。
而「房地合一稅2.0」政策影響之下，沒資金壓力的賣家會選擇不賣房，直接影響到市場供不應求的問題，造就短期房市出現上漲，所以整體來看，這項政策不排除會有再調整的時候。
（本文作者為新事貸品牌創辦人蔡志杰）
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