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房地合一稅2.0週年,真的有效抑制房市嗎?讓數據說話!

發文時間: 2022/07/28   文 / 蔡志杰 瀏覽數 / 4,450+

房地合一稅2.0已經上路屆滿一年,房仲業者提供1.0版及2.0版實施前後差異的數據,觀察六都轉移棟數的變化,並發現房地合一稅2.0的稅制加重政策,對於房市抑制效果有限。

這篇文章就來詳細探討「房地合一稅2.0」實施一年以來的成效,以及未來房市可能的趨勢發展,講解買房時機給民眾參考! 

【房地合一稅2.0的週年成效】

據《住商不動產》數據顯示,繼110年7月1日開始實施「房地合一稅2.0」,如今政策已經滿一週年,個人房地合一所得稅收共245.68億元,跟2.0上路前一年119.09億元相比,增加126.59億元,增幅高達106%。

以六都來看,台中市稅收35.46億元,成為六都稅收之首;而稅收成長幅度最大則是新北市,稅收為24.69億元、年增120.0%,其次是台南市,稅收17.98億元,年增100.3%;關於這次房地合一稅2.0的數據,除了六都的稅收紀錄創新高,全台共有10個縣市的上半年稅收都破億元,數目相當可觀。 

房地合一稅1.0跟過去舊制課稅的計算結構截然不同,且兩者稅負差距大,在房地合一稅啟用後,房市立刻降溫,台北市單價、總價高,連兩次新制上路交易量都深跌,不過房地合一稅2.0啟用後,也有三萬棟的數目。

台中市因推案多、賣壓大,投資盤快速縮手,在2.0版本實施後,有五萬棟的數目;唯獨桃園市當時有航空城、機場捷運、重劃區等多重建設議題,房價又低於雙北,市場受到的影響小,1.0版本跟2.0版本的移轉棟數都不超過3000棟。

台南則是從2.59萬棟,小減至2.58萬棟;高雄市因建設議題、產業話題能延續房市熱度,房價雖漲卻仍低於北部、中部,故買盤持續撐場,在2.0上路後一年僅比前一年少46棟,維持在四萬3000棟,買賣移轉棟數與前一年相比僅降0.1%,幾乎不受稅改影響。

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如果是急著買屋的民眾,可以選擇購買預售屋,僅為情境配圖。圖片來自unsplash圖/如果是急著買屋的民眾,可以選擇購買預售屋,僅為情境配圖。圖片來自unsplash

【房價未來走勢】

在政策上,我們可以清楚知道「房地合一稅2.0」的主要目的打擊炒短線的投資客,因此房屋必須自用到五年以上,若是預售屋則需要自用七年,才能轉賣。

這規定使得投資房地產的人要有「五至七年以上才能轉賣房屋」的心理準備,因此造成中古屋的市場供給量縮減,加上受到近年房價直漲的影響,中古屋的房價也水漲船高,許多賣方對出價保持強硬態度,不願降價,買方也不願追價,改為選擇跟中古屋價差不大的新建案,而此舉也推動新案價格漲價現象。 

影響房價高低的因素除了供需問題,還有興建成本,由於近年的建築業出現缺工、建材原物料價格上漲,不少中小建商因為無法負荷,而建商都會將增加的成本加入在房屋售價裡,使得新建案的價格也居高不下。

【自用住戶適不適合趁現在買房?】 

首先我們要釐清一些觀念,房地合一稅2.0是「有賺才課稅」的制度,獲利需要繳稅,如果是賠售則不用,因此很多民眾有政策上的誤解,以為投資客會為了自保避免多繳稅,因此降價出售,但事實上並非如此。

投資客只會為了減少未來多繳稅的問題,少賺一些錢賣出,絕對不會做出「降價賠售」的事,因此他們的最大底線會在獲利與稅差之間做出平衡,從中得到最高利益。

所以實施房地合一稅2.0之後,當中有不少賣家拋售,出現成交量上升的情形,但認真觀察後會發現,房屋交易價格並沒有下降。 

到了「房地合一稅2.0」的中後期階段,賣方可能會增加稅賦,將稅收成本轉嫁給買方,所以提高房價。

之後在關注下半年的房市趨勢,當中要顧慮到國內疫情狀況、全球建材工料價格、第三季第四季會不會有升息的可能性;有房仲專家初步推估,下半年的房價走勢仍居高點,價格下修的幅度有限,反而可能會形成一個緩慢的上漲幅度,且可能會長期間保持這種「穩定緩慢」的上漲模式。 

至於說何時適合買?建議多觀察房市變化再入手。由於房地合一稅2.0的政策目前只有一年的成效,實施時間太短暫無明顯奏效,房市可能維持現狀繼續上漲,但漲幅變趨緩。

若是不急著換屋買房的民眾,建議保持觀望的態度去看待房市,因為目前市場上較有可能賣出的房屋種類是預售屋,中古屋的賣家不太願意在這階段少賺賣出,會將房屋保留等待好時機賣出,導致在市場上會出現房屋供不應求的問題,出現短期房價上漲的情況,不如現在好好觀察市場變動,等待房市較降溫回穩的時候,再考慮入手,因此才會說現在是觀察房市的好時機。

如果是急著買屋的民眾,可以選擇購買預售屋,嘗試跟賣家溝通議價,有機會談到不錯的價格。

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【結語】

目前來看,採用稅率加重的方式來抑制市場交易,成效並不佳,且也會讓閉鎖期拉長,超重移轉稅阻止房屋進入市場,對流動性產生重大影響,剛性買盤動能非常強烈,若市場供給減少,對平抑房價沒有幫助;加上前面提到的狀況,像是全球的建築原物料上漲,原物料成本無法降低,就非常難抑制房價上漲,增加出來的成本都會反映在房價上。

而「房地合一稅2.0」政策影響之下,沒資金壓力的賣家會選擇不賣房,直接影響到市場供不應求的問題,造就短期房市出現上漲,所以整體來看,這項政策不排除會有再調整的時候。

(本文作者為新事貸品牌創辦人蔡志杰)

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