遠見華人精英論壇 | 年輕人該選擇大城市的一張床,還是小城市的一套房?
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年輕人該選擇大城市的一張床,還是小城市的一套房? 發文時間: 2017/10/19   文 / 馮 侖上海 瀏覽數 / 9,500+

如果你遇到這樣的一個選擇,會怎麼做?

據說北大有一位奇才,他發現每年春運的時候,一票難求,於是就開始琢磨怎麼解決這個難題,他把售票員與網站之間的關係,每個視窗的上下班時間,售票人員的資訊都研究透了,之後就在北大開了個視窗賣火車票。他的口碑很好,買票方便、服務周到,在他這裡一定可以買到票。

可他還是放棄了賣火車票這份事業,選擇去念哲學系的研究生。別人問他為什麼選擇哲學,他說覺得自己是一個哲學家,因為他每天都會問自己一個哲學的終極問題:從哪裡來?到哪裡去?

這很正常,人活於世,經常會面臨一些兩難的選擇,會遇到終極拷問,但又必須做出選擇。拿人生頭等大事買房子來說,選擇大城市的一張床還是小城市的一套房,同樣是個哲學的終極問題,但更是個經濟問題。

有些網友留言問我:自己出身於小城市,現在在一二線城市工作,手裡攥著爹媽給湊來的幾十萬,甚至一百多萬,到底應該選大城市的一張床,還是在小城市買一套房?

手裡有一百萬,在老家這些錢能存款買房,但是在一線城市,可能連買一個開間的首付都不夠。北上廣深的「老破小」,怎麼能跟家裡的豪宅相比?可是打拼這麼多年,又不甘心回到小城市,該如何選擇呢?

有這樣問題的人,一定是有那麼一點積蓄,但也不是很多;至於那些完全沒有能力購房的人,不在今天的討論範圍之內。

記得《奇葩說》討論這個的話題時候,有個選手說,可以在大城市一張床上奮鬥出小城市一套房。這相當於一個吐槽的答案,其實沒有太大價值。

從國際經驗來看,當人均GDP處在4000—8000美金這個階段的時候,房價每年都會上漲百分之五到十,目前國內大多數二線城市的人均GDP都處在這個階段,因此總體來看,房價還有上漲的空間,但當人均GDP達到12000—15000美金之後,漲幅就會相對趨緩,甚至停下來。

如果這個時候在一線城市買房,就必須慎重,如果不是自住而是投資的話,那麼尤其要慎重;理論上講,如果你買小城市一套房,在未來的某一個階段,房地產仍是三四線城市重要的經濟成長動力,對這些城市而言,人均GDP離8000美金還有很大的距離,還是有很大的上漲空間,再加上現在整個三四線城市的房地產市場中高品質樓盤的供應也越來越多,大地產商也開始關注這些市場。

所以如果能在三四線城市買到品質較好,位置核心,城市交通方便,配套很齊全的住宅,未來升值潛力是有保障的。房產的價格除了前面講的GDP因素,還有其他一些因素也很重要。

第一,新房和二手房的銷售比例。目前在北京,每成交兩套房的話,就有一套二手房,一套新房,這意味著一手房和二手房的交易比例到了1:1。在紐約,假如一天能賣五套房,有四套都是二手房,一旦達到這個飽和度,新房的價格要想漲上去實際上比較困難。

第二,是人口。一個地方的人口如果絕對數在減少,那麼這個地方的房價就沒有支撐。反過來說,如果這個城市的人口每年都有淨增加的數量,那麼這個地方的市場是有支撐的。

第三,一些預期也很重要。比如政策規劃,甚至是偶然因素,使這個城市的生活工作的空間距離發生了變化,由於大家對未來城市發展的聚集效應,預期可能會上升。預期的改變也會影響到當下的供求關係,進而影響到價格。

如果你買小城市的一套房,上面這幾點都會提高未來房產價值,不論是自住還是投資,相比大城市,特別是一線城市要更划算。

如果是做投資,目前看與其在一線城市買房,不如在一線城市租房,用省下的錢,在二線城市買一套長期擁有且可以升值的房子。當然,如果你在三線城市,房子的價格還不到一萬一平米,有一百萬的話,甚至可以買兩套,或者三套,再加上按揭貸款,杠杆,到最後,甚至可以做一個住宅再加上商鋪的組合。那樣,未來增值機會和成長的機會都會比較多,風險也不是太大。作為長期投資,顯然是更合適,而不用糾結於蝸居在大城市的一張床,還是小城市的一套房。當然,不論是從目前政策釋放出來的信號來看還是發展趨勢來看,房子早晚會回歸到居住的本質。

我剛才講到的純粹是從個人投資角度來看,而撇開了一些具體的個人因素,比如要不要結婚,要不要工作,孝敬父母等等。僅僅從經濟行為來看,我們來回答這個問題實際上是一個經濟學的問題,而不是一個哲學問題。

從經濟學家的角度來說,任何的帳都能算清楚,任何經濟利益都可以計算,但是從哲學上就很難講了。尤其是把哲學當中的辯證法講進來,其實一切都是又有解又無解,一切能確定又有兩面性,所以哲學家講不清楚這件事,而經濟學家是可以的。這只是從經濟學角度幫助大家理解,應該是選擇小城市的一套房還是大城市的一張床。

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